De manière générale, les communes ont la faculté de créer du logement, de mettre du logement en location, de lutter contre l'insalubrité, contre les logements inoccupés (taxe), créer des logements d'urgence et de transit, adapter la fiscalité immobilière (achat, etc.). La tendance actuelle va dans le sens d'une contractualisation avec les Régions de l'action des communes en matière de logement.

Construire : un acte politique

Construire du logement social n'est pas sans conséquence pour les communes. Fiscalement parlant, cette opération s'avère peu rentable. A faibles revenus ou vivant de revenus de remplacement, les locataires sociaux sont généralement exemptés de taxes. Ils ne contribuent donc pas – ou guère – à la richesse de la commune. Certaines leur préfèrent les revenus moyens et supérieurs (voir 'Evolution des budgets communaux dans ce n°). Elles font la sourde oreille aux appels des Régions. En Wallonie, après avoir longtemps présenté la carotte sous forme d'appels à projets subventionnés, on parle de plus en plus du bâton : la réduction des dotations du Fonds des communes pour les récalcitrantes.

Autre obstacle à la création de logements sociaux : l'hostilité des riverains. A Bruxelles, on fustige cet égoïsme qu'on pourrait qualifier de « xénophobie sociale ». Il faut bien l'admettre. Là où les Régions suggèrent de créer des projets de « mixité sociale », on voit se développer un phénomène Nimby (« not in my backyard » - « pas près de chez moi ») à l'égard des logements sociaux et de leurs occupants. Les locataires sociaux font peur. On les stigmatise en leur accolant une image d'insécurité, de délinquance, de risque de perte de standing pour le quartier, etc.

Les programmes communaux wallons

Le Code wallon du logement a consacré la commune comme opérateur immobilier au travers des programmes communaux du logement. Cet « ancrage communal » fonctionne sur une base triennale. Dans ce cadre, elle rénove ou construit des logements de transit, d'insertion, sociaux ou moyens à destination de populations diverses. Deux trains de programmes ont été approuvés : l'un pour la période 2001-2003 (206 projets rentrés par les communes wallonnes sur 262, 167 projets ont été approuvés pour créer 2 324 logements) ; l'autre pour 2004-2006 (218 programmes étaient rentrés pour créer 2 700 logements).

Le décret du 25 juillet 2005 sur la réforme du Code wallon du logement prévoit de transformer les programmes triennaux en programmes bisannuels. En juin 2005, le ministre wallon en charge du Logement, André Antoine (CDH)¹, nous expliquait son projet : « Un nouveau contrat avec les communes débutera au 1^er janvier 2007. Elles devront définir leur stratégie sur 6 ans sur la base des critères régionaux. Concrètement, la Région va définir les projets commune par commune. Elle va examiner là où il n’y a pas assez de logements de transit et d’insertion, là où il n’y a pas assez de logements sociaux, là où il y en a trop, ou encore là où les logements moyens sont en nombre insuffisant, afin de corriger le tir et d’arriver à un équilibre… Concernant les lourdeurs administratives, le passage de trois à deux ans implique de changer les règles. Les programmes communaux seront requalifiés avec plus de souplesse. La nouveauté est que la première année, les communes n’auront plus à mentionner le lieu précis (adresse, visite du lieu...) où elles comptent concrétiser une opération. La commune n’aura qu’à préciser qu’elle compte réaliser quatre logements sociaux et un logement de transit, on ne demandera pas où. Mais, la deuxième année, la commune devra avoir bouclé son dossier. Ce changement correspond à une volonté de performance. »

Le Plan logement bruxellois

Vers la fin de la précédente législature régionale, Alain Hutchinson, secrétaire d'Etat bruxellois au Logement (PS), avait concocté un ambitieux Plan logement visant la construction de 5 000 logements sur 5 ans : 3 500 logements sociaux et 1 500 logements locatifs moyens. Pour lui, le plan vise à « produire du logement en partenariat avec le secteur privé sur des terrains appartenant à des pouvoirs publics bruxellois. Le propriétaire public y met son terrain à disposition pour une période de trente ans au terme de laquelle il récupère le terrain et les logements qui y sont construits (bail emphytéotique). Le partenaire privé y construit dans un délai de trois ans et cède le bien à la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB). Dès mise à disposition du terrain, le financier du projet perçoit une rente le remboursant du capital investi en 27 ans et lui assurant un rendement convenu. »

Françoise Dupuis (PS)², successeure d'Alain Hutchinson, s'est vu confier la lourde tâche de mettre en œuvre ledit plan. A ce jour, pas de concrétisation. Les causes sont diverses : lenteurs, mauvaise qualité architecturale des projets, absence de garantie sur l’efficience énergétique des bâtiments, prix très élevés des entrepreneurs, manque de concertation avec les riverains et les communes. Ce dernier point retient l'attention. Des riverains ont fait des pétitions contre la construction de logements sociaux et s'y sont opposés lors des commissions de concertation communale. Du coup, le plus souvent, les édiles communaux se retrouvent pris entre le marteau régional (prescriptions et objectifs chiffrés du Plan, pouvoir de décision finale) et l’enclume sous-locale (des riverains confrontés sans préavis à un changement important de leur environnement). Dans un récent dossier de sa publication « Article 23 » intitulé « Les communes et le logement », le RBDH (Rassemblement bruxellois pour le droit à l'habitat)³ constate que sur 166 hectares de terrain à bâtir, les communes n'ont mis à disposition de la Région que... 5 hectares.

Le 10 octobre 2006, le RBDH déplorait encore le blocage d'un projet de construction de 65 logements à Jette en commission de concertation. “Sans juger de la légitimité des conditions posées par les uns et les autres dans les différents dossiers, pourquoi les partenaires régionaux et communaux de ce plan sont-ils incapables d'établir une logique de concertation efficace ? Tant que l'un s'obstinera à forcer ses intérêts aux dépens de l'autre, on accumulera encore beaucoup de conflits humains et juridiques, de retards et d'échecs dans cette première phase du Plan régional du logement.

De la gouvernance

En matière de gouvernance, les communes sont invitées à mettre la main à la pâte concernant la gouvernance des Sociétés de logement de service public (SLSP). Certaines mesures avaient été apportées au travers de la réforme du Code wallon du logement adoptée le 25 juillet 2005. Elles ont pris tout leur sens lorsque peu de temps après éclata l'affaire de la Carolorégienne.

Désormais, le pluralisme obligatoire est prévu dans la représentation des partis démocratiques au sein des conseils d’administration des SLSP. Ceux-ci seront désignés à la proportionnelle dans les conseils des provinces, communes et CPAS, dans les six mois du renouvellement après les élections de 2006. Ce système de représentativité (sur base de la clé de D'Hondt) est déjà d'application dans d'autres secteurs tels les centres culturels depuis nombre d'années (voir dans ce n° 'Politique locale et culture : l'exemple des centres culturels').

Par ailleurs, les conseils communaux exerceront un contrôle annuel de la gestion des SLSP sur la base des comptes et bilans et d'une note stratégique relative à l'évaluation des programmes d'investissement et de la politique de vente des logements.

Bruxelles envie la Wallonie

Enfin, on relèvera que dans son dossier Les communes et le logement, l'asbl bruxelloise RBDH citait encore en exemple l'ancrage communal wallon. Tout en soulignant certaines différences, il concluait à propos de cette approche : « Sans préjuger de ses résultats, la politique est exemplaire par son approche intégrée et cadrée. Elle s'inscrit cependant dans un environnement propre où la Région dispose d'un pouvoir déterminant sur le pouvoir communal. »